关于我区物业管理情况的调研报告
         
 
日期:2009-08-17     稿件来源:

    
<p class=MsoNormal style="line-height:28pt;text-align:center" align=center><b><span style="font-family:华文中宋"><font size=5>关于我区物业管理情况的调研报告</font></span></b><b><span lang=EN-US></span></b></p>
<p class=MsoNormal style="margin-left:0cm;line-height:28pt;margin-right:0cm;text-align:center" align=center><span style="font-family:仿宋_gb2312"><font size=4>—绿园区人大常委会党组</font></span></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><font size=4><span style="font-family:仿宋_gb2312">为进一步加强和改进我区物业管理工作,推动居民住宅区物业管理工作的开展,提升物业管理水平,根据区委深入学习实践科学发展观活动的安排,近期,人大常委会组成调研组,对我区物业管理工作情况进行了专题调研。调研组实地走访了东方嘉园、上海绿地、解放花园、车城花园、中新花园、吉粮康郡、新奥蓝城等物业小区,先后召开了</span><span lang=EN-US>3</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">次有区建设局物业管理人员、部分社区主任、物业管理企业负责人和业主代表参加的座谈会,听取了区政府贯彻落实《长春市物业管理条例》工作情况的汇报,广泛征求了对当前我区物业管理方面的意见和建议。经认真分析和梳理,现将调研情况综述如下:</span></font></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><font size=4><span style="font-family:黑体">一、我区物业管理的基本情况</span><span lang=EN-US></span></font></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><font size=4><span style="font-family:仿宋_gb2312">物业管理服务是以房地产业和房地产市场发育为依托,涉及社会多个领域的新兴产业。我区的物业管理工作起步于</span><span lang=EN-US>2001</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">年,由于住房制度改革前居民住宅楼大多是由政府机关和企事业单位出资开发,居民入住后由建设单位自管,且全区没有专门的物业管理机构和专职管理人员,物业管理处于一种自建自管状态。随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化,原有的政府机关、企事业单位等对住宅环境、小区服务直接管理的体制已不能适应居民日益提高的居住生活需要,一个由业主自治与物业公司专业化管理相结合,物业公司实施经营型管理和有偿服务的物业管理走进千家万户。</span><span lang=EN-US>2001</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">年,根据市委、市政府关于城市建设管理体制改革的</span><span lang=EN-US>18</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">号、</span><span lang=EN-US>21</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">号文件精神,适时成立了绿园区物业管理办公室,主要负责辖区内物业管理服务行为的监督、检查和指导,同时负责物业小区达标、升级的监督、检查、指导和初审工作。多年来,我区始终把加强物业管理作为城市管理和改善民生、构建和谐社会的一项重要工作来抓,深入贯彻落实国务院和长春市《物业管理条例》,坚持抓管理、重服务,抓升级、上水平,全区物业管理工作取得了较大进步,有效地改善了我区居民的居住和生活环境。到</span><span lang=EN-US>2008</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">年末,全区有物业管理注册企业</span><span lang=EN-US>95</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">家,在外区注册而在我区有管理项目的物业企业</span><span lang=EN-US>30</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">家,负责管理</span><span lang=EN-US>2</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">万平方米以上小区</span><span lang=EN-US>90</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">个,物业管理面积约</span><span lang=EN-US>800</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">万平方米,物业管理从业人员</span><span lang=EN-US>5500</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">余人,有</span><span lang=EN-US>31.5</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">万人享受到了物业管理服务。到目前,全区有</span><span lang=EN-US>35</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">个小区达到市级以上物业管理达标小区标准,其中,星宝小区、中新花园等</span><span lang=EN-US>2</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">个物业小区达到国家级示范达标小区;青年路教师楼、新竹花园、车城名仕家园、绿地上海城</span><span lang=EN-US>B<span>      </span></span><span style="font-family:仿宋_gb2312">区等</span><span lang=EN-US>4</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">个物业小区达到国家级优秀达标小区;乐园小区、星宇花园、崇安</span><span lang=EN-US>B</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">区、弘海一期、星宇三期、军安等</span><span lang=EN-US>6</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">个物业小区达到省级优秀达标小区;林苑花园、虹桥花园等</span><span lang=EN-US>23</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">个物业小区达到市级优秀达标小区。</span></font></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><font size=4><span style="font-family:黑体">二、存在的问题及原因</span><span lang=EN-US></span></font></p>
<p class=MsoBodyTextIndent style="line-height:35pt"><span style="font-family:仿宋_gb2312"><font size=4>通过对全区物业管理工作情况的调研,我们感到,虽然近年来我区不断加强和规范物业管理工作,整体呈现发展有序的良好态势,但随着城市建设的快速发展,房地产市场逐步完善以及居民生活水平的不断提高,小区物业管理矛盾也日渐突出,其中既有物业企业和业主主观上存在的问题,也有客观体制、环境制约带来的问题;既有历史遗留的老问题,也有发展中的新情况。主要表现在以下几个方面:</font></span></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><font size=4><b><span style="font-family:楷体_gb2312">一是房地产开发建设遗留问题成物业纠纷主因。</span></b><span style="font-family:仿宋_gb2312">一些房地产开发企业由于受经济利益趋使,房屋质量、环境设施远未达到设计标准,工程隐患较多,严重影响了物业管理。主要原因是房屋建设完工后,相关部门没有按规定进行验收,交付使用环节缺乏有效监督;物业管理市场竞争机制尚未形成,有些物业管理企业为了扩大管量,对开发商妥协,降低承接标准接管物业,也为日后的物业管理埋下伏笔。</span></font></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><font size=4><b><span style="font-family:楷体_gb2312">二是房地产开发建设与物业管理不分。</span></b><span style="font-family:仿宋_gb2312">我区有相当一部分物业管理公司由房地产开发企业派生,双方权力、义务不明确,不能形成契约关系。多年来,国家一直在倡导建管分离,而建管不分直接弊端体现在物业管理不到位。由于物业公司是开发建设单位的子公司或下属,缺乏经营自主权,因而,也不利于对居民的利益保护和消费者的权益维护。</span></font></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><font size=4><b><span style="font-family:楷体_gb2312">三是物业行政管理体制尚未理顺。</span></b><span style="font-family:仿宋_gb2312">物业管理项目招投标组织及审批权、新办物业企业资质审批权、资质年检权和对物业企业违规行为的行政处罚权等都在市一级,区里对物业管理企业监督作用力度不够,市、区、街道(镇)、社区物业管理体制尚未理顺,权责不统一,不利于行政主管部门形成更直接、更有效的监管。</span></font></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><font size=4><b><span style="font-family:楷体_gb2312">四是物业管理市场化程度低,市场主体发育不充分。</span></b><span style="font-family:仿宋_gb2312">按照《长春市物业管理条例》的规定,“物业管理区域内,业主入住率达到</span><span lang=EN-US>50%</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">以上的,或者自第一个业主入住之日起满两年且入住率达到</span><span lang=EN-US>30%</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">以上的,经业主代表提议可以成立业主大会”。由于部分小区开发期较长,小区内物业管理区域难以确定,加之运作不规范,导致业主大会、业主委员会组建难。目前,我区只有</span><span lang=EN-US>35</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">个物业小区成立了业主委员会,仅占全区物业小区的</span><span lang=EN-US>38.8%</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">。此外,居民对物业管理的认识和理解存在一定差距,计划经济福利房的观念还不同程度地存在,人们对于“花钱买服务”还未全部接受,导致一些小区收费困难,部分物业企业难以维继。</span></font></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><font size=4><b><span style="font-family:楷体_gb2312">五是“老、旧、散”无物业管理小区的物业维护和管理问题日益突出。</span></b><span style="font-family:仿宋_gb2312">我区目前还有正阳小区、旺达小区、同心花园、奥林花园、景阳小区等</span><span lang=EN-US>5</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">个弃管小区。这部分小区由于长久失修、环境脏、乱、差,基本是由社区居委会代管,所存在的诸多问题已成为广大居民反映的热点、难点问题。</span></font></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><font size=4><b><span style="font-family:黑体">三、未来发展前景分析</span></b><b><span lang=EN-US></span></b></font></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><span style="font-family:仿宋_gb2312"><font size=4>物业管理行业是改革传统房产管理方式的必然产物,与人们生活息息相关,与房地产市场紧密相联,是一个新兴产业,具有很强的发展活力和后劲。</font></span></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><span style="font-family:仿宋_gb2312"><font size=4>从发展趋势上看,随着人民群众生活水平的不断提高,追求生活质量逐步成为时尚,对居住环境和社区服务的更多关注,使得物业管理成为居民选购住房考虑的重要因素,物业管理为越来越多的人所接受。</font></span></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><span style="font-family:仿宋_gb2312"><font size=4>从发展空间上看,物业管理作为新兴产业,除新建和现有住宅小区必须进行物业管理外,伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制,机关、学校、医院等单位的后勤服务也将社会化,物业管理的实现需求已经产生,而且会逐步增大。</font></span></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><font size=4><span style="font-family:仿宋_gb2312">从发展潜力上看。近年来,我区房地产开发,年均以</span><span lang=EN-US>180</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">万平方米的增速发展,特别是随着西客站、西部新城开发建设速度的加快和投入使用,随之形成的人流、物流和消费群体将日益增多,物业市场发展潜力巨大。</span></font></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><font size=4><b><span style="font-family:黑体">四、建议及对策</span></b><b><span lang=EN-US></span></b></font></p>
<p class=MsoBodyTextIndent style="line-height:35pt"><span style="font-family:仿宋_gb2312"><font size=4>物业管理工作关系到千家万户,做好物业管理工作,是解决老百姓最基本、最直接、最现实困难的有效途径,对于促进经济社会又好又快发展,改善民生、保持社会和谐稳定具有重要意义。为深入推进我区物业管理工作的开展,针对存在的问题,提出如下建议和对策:</font></span></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><font size=4><b><span lang=EN-US style="font-family:楷体_gb2312">1、提高认识,进一步加强对物业管理工作的领导。</span></b><span style="font-family:仿宋_gb2312">区委、区政府应把物业管理工作摆上重要工作日程,列入我区落实科学发展观,推进经济社会发展的总体规划,区委常委会和区政府常务会每年应专题研究讨论全区物业管理工作开展情况,配齐配强区、街(镇)专职物业管理工作人员。要深入贯彻落实即将实施的省《物业管理办法》和《长春市物业管理条例》精神,尽快把其纳入全区“五五”普法内容,进一步加大宣传教育工作力度,不断增强广大居民的物业管理法律观念。</span></font></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><font size=4><b><span lang=EN-US style="font-family:楷体_gb2312">2、优化市场环境,培育规模物业管理企业。</span></b><span style="font-family:仿宋_gb2312">市场经济的本质在于优胜劣汰,物业管理企业发展的客观要求是走规模化道路,物业管理作为社会资源,就要用市场化手段进行资源配置,针对我区实际,要着重抓好三个方面的工作。一是大力整顿和规范物业管理市场,让经营规模小、服务小平差、信誉程度低的物管企业逐步退出市场,培育壮大实力较强,专业化服务水平较高的物管企业,走出一条规模效益之路。二是适当提高行业准入条件,严格准入制度,逐步推进“建管分离”,把那些小开发商建一座楼,办一家公司的问题从源头上卡住。三是大力推进前期物业管理招投标,规范运作,打造公平、公正、有序的物业管理市场秩序。</span></font></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><font size=4><b><span lang=EN-US style="font-family:楷体_gb2312">3、加强物业监管,实行综合治理。</span></b><span style="font-family:仿宋_gb2312">随着经济社会发展和居民生活水平的提高,物业小区逐年增多,物业管理问题将日益加大。政府和行政管理部门应针对我区实际,采取分类管理,整体推进的措施,加强和改进物业管理。要定期分析研究小区召开业主大会,成立业主委员会,引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题,加大组织、协调、指导力度,促进工作开展。要建立物业监管制度,完善监督标准和规范,积极探索建立物业管理联席会和行业协会工作机制,形成由建设部门牵头,民政、执法、物价、公安等相关部门和群众组织参加的齐抓共管新格局。</span></font></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><font size=4><b><span lang=EN-US style="font-family:楷体_gb2312">4、理顺关系,建立长效机制。</span></b><span style="font-family:仿宋_gb2312">要依据《条例》,按照“条块结合,属地管理”的原则,进一步明确区、街道(镇)、社区在物业管理工作中的权、责关系,把物业管理纳入社区综合管理范畴。要采取措施不断加大小区业主委员会的覆盖面,将业主的“自律自治”与社区“民主自治”有机结合起来,从根本上解决“机制”的问题。</span></font></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><font size=4><b><span lang=EN-US style="font-family:楷体_gb2312">5、抓好典型,全面推进物业管理工作。</span></b><span style="font-family:仿宋_gb2312">经过近年的努力,我区已经涌现出一批国家、省、市物业管理达标小区。政府和行政主管部门应在抓好整体推进的同时,注重发挥典型带动示范作用,抓两头带中间,深入开展创建物业管理达标小区活动。同时,政府应加强对“老、旧、散”小区的管理,有计划地改善这些小区的居住卫生环境,为小区实行物业管理创造条件。</span></font></p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt"><font size=4><span style="font-family:仿宋_gb2312"></span></font><font size=4><span lang=EN-US></span></font> </p>
<p class=MsoNormal style="text-indent:31.5pt;line-height:35pt" align=center><font size=4><span lang=EN-US>2009</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">年</span><span lang=EN-US>4</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">月</span><span lang=EN-US>13</span><span style="font-family:仿宋_gb2312">日</span><span lang=EN-US><span>  </span></span></font></p>
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